Παλαιά γραφεία σε Αμερικής, Ιπποκράτους, Σόλωνος, Ακαδημίας και Εμμ. Μπενάκη με αποδόσεις 7%

Στο κυνήγι των αποδόσεων, μπορεί η αγορά των ακινήτων να έχει χάσει, στις συνειδήσεις των πολλών, το ανταγωνιστικό της πλεονέκτημα, καθώς η αβεβαιότητα για το μέλλον, η έλλειψη τραπεζικής χρηματοδότησης και η διατήρηση των τιμών σε υψηλά επίπεδα –ειδικά για τις κατοικίες– λειτουργούν αποτρεπτικά, ωστόσο μέσα σ’ όλη τη μαυρίλα δεν λείπουν και οι φωτεινές οάσεις, οι οποίες μάλιστα όσο βαθαίνει η κρίση γίνονται περισσότερες.

Η κατηγορία των μικρών γραφείων στο καλό κομμάτι του ιστορικού κέντρου, τα οποία είναι μισθωμένα, προσφέρουν αυτή τη στιγμή αποδόσεις που κυμαίνονται σε ποσοστό της τάξης του 7%, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις κινούνται και λίγο υψηλότερα. Αιτία της αύξησης των αποδόσεων φυσικά δεν είναι άλλη από τη συνεχιζόμενη υποχώρηση των τιμών, η οποία, σύμφωνα με εταιρείες συμβούλων και εκτιμητών ακινήτων έχει αγγίξει συνολικά το 15% με 20%. Ειδικότερα δε για τα παλιά γραφεία (30ετίας και άνω), οι επικεφαλής επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στην αγορά επαγγελματικών χώρων, εκτιμούν πως οι τιμές πώλησης έχουν μειωθεί πάνω από 30%.

Για παράδειγμα πριν τρία χρόνια ένα γραφείο 25 τ.μ. προσόψεως, πρώτου ορόφου και με παλαιότητα 25ετίας και άνω στο κομμάτι από την Αμερικής έως την Κοραή είχε εμπορική τιμή γύρω στα 2.800 ευρώ ανά τ.μ., ενώ σήμερα, στην καλύτερη των περιπτώσεων, πουλιέται γύρω στα 1.900 ευρώ ανά τ.μ. Αντίστοιχα στο κομμάτι της Ιπποκράτους έως την Εμμανουήλ Μπενάκη οι τιμές πώλησης ενός ίδιου γραφείου σήμερα διαμορφώνονται περί των 1.500 ευρώ ανά τ.μ. όταν το 2007 ήταν στα 2.500 ευρώ ανά τ.μ. Όσον αφορά στις τιμές των ενοικίων κινούνται σε δύο ταχύτητες.

Σε πολύ μικρή ακτίνα από το Σύνταγμα και το τμήμα της Βασιλίσσης Σοφίας έως τον Ευαγγελισμό, τα μισθώματα των γραφείων παλαιότητας προσεγγίζουν τα 12 ευρώ ανά τ.μ. Αντίθετα, όσο απομακρυνόμαστε προς την πλατεία Ομονοίας οι τιμές των ενοικίων γίνονται μονοψήφιες και δεν ξεπερνούν τα 9 ευρώ ανά τ.μ.

Έτσι λοιπόν παρά το γεγονός ότι οι εφημερίδες μικρών αγγελιών έχουν κατακλυστεί από ξενοίκιαστα γραφεία που πωλούνται - κάποια μισοτιμής - καθώς οι χιλιάδες ιδιοκτήτες τους πανικόβλητοι θέλουν να τα ξεφορτωθούν διότι και εισόδημα δεν έχουν από αυτά και οι φόροι «τρέχουν» με απίστευτο ρυθμό, τους τελευταίους μήνες μέσα στη λάσπη μπορεί να βρει κάποιος διαμάντια.

Συγκεκριμένα μέσα στο σωρό υπάρχουν και παλαιά γραφεία ενοικιασμένα, των οποίων οι τιμές είναι ιδιαίτερα ελκυστικές. Τις περισσότερες φορές πρόκειται για γραφεία που καμιά σχέση δεν έχουν με όσα δεν διαθέτουν τις στοιχειώδεις υποδομές υγιεινής και βέβαια δεν βρίσκονται στις υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας.

Άλλωστε σύμφωνα με μεσίτες, το «μοντέλο» των γραφειακών χώρων των 20 τετραγωνικών μέτρων με κοινόχρηστους χώρους υγιεινής έχει εκλείψει από την αγορά πολλά χρόνια γι’ αυτό και η ζήτηση σήμερα είναι από υποτονική ως ανύπαρκτη. Εξαίρεση αποτελούν οι αγορές σε πολύ χαμηλή τιμή πολλών τέτοιων γραφείων με στόχο τη συνένωση σε έναν ενιαίο χώρο μεγάλου εμβαδού.

Να σημειωθεί πάντως ότι όσον αφορά στα μισθωμένα γραφεία που βγαίνουν προς πώληση σε σημεία εκτός των υποβαθμισμένων περιοχών του κέντρου (σύμφωνα με έρευνα της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, η Αθήνα είναι μαζί με το Αμβούργο και τη Μπρατισλάβα, οι ευρωπαϊκές πόλεις στις οποίες αναπτύσσονται με ανησυχητικό ρυθμό περιοχές - γκέτο με σημαντικά ποσοστά ανεργίας), συνήθως ο χρόνος που υπολείπεται έως ότου λήξει η σύμβαση με τον ενοικιαστή δεν ξεπερνά τα τρία χρόνια. Είναι σχεδόν μηδενική η προσφορά γραφείων που οι ιδιοκτήτες υπέγραψαν σύμβαση ενοικιάσεως πριν από ένα ή δύο χρόνια. Η μείωση των τιμών δεν είναι πάντως... προνόμιο μόνο των παλαιών και μικρότερων γραφειακών εγκαταστάσεων, καθώς όπως αναφέρουν μεσίτες και σύμβουλοι ακινήτων που δραστηριοποιούνται στο κομμάτι των επαγγελματικών κτιρίων, η μέση τιμή που κλείνονται σήμερα τα συμβόλαια, ακόμη και στο premium κομμάτι του κέντρου (Βασιλίσσης Σοφίας και Σύνταγμα), απέχουν πολύ από τα ιστορικά υψηλά των 38-40 ευρώ ανά τ.μ. ποσά που ενοικίασαν προ τριετίας κάποιες εταιρείες κτίρια γραφείων.

Στην παρούσα φάση τα υψηλότερα ενοίκια γραφείων στην Αθήνα μπορεί να φθάσουν ανάλογα με τη θέση και την ποιότητα των υποδομών του κτιρίου τα 28 με 32 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως. Μάλιστα τονίζεται από τους εκτιμητές ακινήτων ότι η μέγιστη τιμή αφορά ελάχιστα γραφεία στην Όθωνος που έχουν θέα τη Βουλή.

Είναι χαρακτηριστικό πως από τα 5 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα που υπολογίζονται οι χώροι γραφείων στην Αττική, αυτή τη στιγμή παραμένουν κενοί περίπου ένα εκατομμύριο τετραγωνικά, δηλαδή ποσοστό 20%.